Una persona celebró un contrato de compraventa de una finca en zona marítimo-terrestre, desconociendo lo que ello significaba, a pesar de haber conocido la realidad física de la finca, por lo que, en cuanto fue consciente de esa circunstancia, reclamó la resolución del contrato, oponiéndose a ello los vendedores.

Ante la imposibilidad de alcanzar un acuerdo entre comprador y vendedor el comprador procedió a interponer demanda judicial al considerar que se le había vendido una finca que adolecía de un vicio oculto cual era que estaba afectada por la Ley de Costas, por un deslinde existente, y que ello le depreciaba su propiedad e incluso se podía impedir su venta o ver reducido su espacio o edificabilidad por dicho deslinde.

Los vendedores se opusieron alegando que los deslindes son públicos y que el comprador debería conocerlo y que cuando compró tal deslinde ya existía.

El Tribunal dicto Sentencia favorable al comprador con base a los siguientes argumentos:

Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan, ya como causa de nulidad por vicio (error) del consentimiento, ya como causa resolutoria de la relación al determinar ello un incumplimiento previo del vendedor en la medida en que la finca no fue enajenada ni entregada en las condiciones pactadas. En el caso objeto del presente recurso nos parece que la resolución del contrato por aplicación del articulo 1124 del Código Civil está justificada, pues la afectación por el deslinde público marítimo-terrestre y por el sistema General de espacios libres públicos supone un riesgo evidente de que en el futuro las facultades del propietario de la finca se vean efectivamente disminuidas, siendo razonable que el adquiriente que ha firmado un contrato privado y que ha tenido conocimiento posterior de esa situación no esté dispuesto a correr ese riesgo.

No se ha probado que el comprador, al firmar el contrato privado de compraventa, fuese informado de la existencia de esa afectación del inmueble que compraba y por ello el conocimiento posterior de esa circunstancia consideramos que justifica la resolución del contrato por aplicación del articulo 1.124 del Código Civil, pues la existencia de esa afectación del inmueble implica que el mismo no cumplía las características en base a las que llegó al acuerdo de compraventa.

Jorge Selma
Socio fundador del Gabinete Jurídico Selma & Illueca, Abogados, especialistas en Transporte